Nierzadko zdarza się, że najemca już po zakończeniu umowy najmu dalej przez kilka miesięcy wbrew woli wynajmującego korzysta z zajmowanej nieruchomości. Właściciel może w takiej sytuacji nie tylko domagać się wydania nieruchomości, ale też należnego odszkodowania.
Pomimo istnienia analogicznej regulacji w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, w przypadku bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego należy w pierwszej kolejności odwołać się do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [dalej: „u.o.p.l”].
Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 26 października 2022 roku w sprawie IX Ca 267/22 wskazał, że: „ustawa ta [u.o.p.l] jest regulacją szczególną w stosunku do kodeksu cywilnego i ma zastosowanie z wyprzedzeniem art. 224 i 225 k.c. (por. uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego z 8 listopada 2019r., III CZP 28/19). Ustawę o ochronie praw lokatorów stosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie określonymi w ustawie ( art. 1a i 3; wyrok Sądu Najwyższego z 19 października 2007r., I CNP 66/07).”
Jak wskazuje art. 18 ust. 1 u.o.p.l. osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
Ponadto zgodnie z art. 18 ust. 2 u.o.p.l. odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1., odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Przepis ten dodatkowo wskazuje, że jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
Również warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 1 kwietnia 2019 roku, VI ACa 104/19, gdzie podkreślono następujące zagadnienia: „Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego nie jest świadczeniem okresowym, stanowi jednorazową należność za cały okres korzystania z rzeczy nieopartego na tytule prawnym (por. uchwały SN z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNCP 1973, Nr 6, poz. 12; z dnia 18 kwietnia 1974 r., III CZP 20/74, OSNCP 1974, Nr 12, poz. 208; wyrok z dnia 4 grudnia 1980 r., II CR 501/80, OSNCP 1981, nr 19, nr 191). Ma to doniosłe znaczenia w zakresie ustalania okresu przedawnienia takiego roszczenia – roszczenia okresowe co do zasady przedawniają się szybciej.
Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy powstaje od chwili objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza, a po powstaniu uzyskuje samodzielny byt prawny jako roszczenie o charakterze obligacyjnym i może być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego (por.m.in. uchwały SN z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNCP 1973, Nr 6, poz. 102 i z dnia 26 kwietnia 2002 r., III CZP 21/02, OSNC 2002, Nr 12, poz. 149 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 1967 r., IICR 443/66, OSNCP 1967, Nr 9, poz. 163). Innymi słowy w jednym postępowaniu można połączyć zarówno roszczenie o wydanie nieruchomości (eksmisję) oraz roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Natomiast należy pamiętać, że jeżeli występujemy z dwoma niezależnymi roszczeniami, to wtedy należy sformułować dwa precyzyjne żądania procesowe oraz uiścić odpowiednie opłaty.
Orzecznictwo słusznie wskazało także na wysokość należnego odszkodowania. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2019 r. w sprawie III CZP 28/19: „Obowiązek płacenia odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. powstaje niezależnie od tego, czy uprawniony do niego poniósł jakąkolwiek szkodę w związku z niewydaniem mu lokalu po zakończeniu stosunku najmu, odszkodowanie to ma być świadczone okresowo, co miesiąc w wysokości odpowiadającej czynszowi możliwemu do uzyskania z tytułu najmu (art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.) albo czynszu opłacanego w czasie trwania najmu (art. 18 ust. 3 u.o.p.l.) Związek świadczenia z art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. z czynszem wiąże się zatem z tym, że wysokość należnego „odszkodowania” jest ustalana poprzez odwołanie się do czynszu, jako przysługiwałby właścicielowi w związku z najem lokalu.”
Warto również pamiętać, że pomimo, iż ustalenie należnego odszkodowania wydaje się czynnością prostą, to strona dochodząca odszkodowania nie powinna poprzestawać wyłącznie na swoich twierdzeniach dotyczących wysokości czynszu.
Nie będzie wystarczające nawet złożenie poprzednio zawartej umowy najmu dotyczącej spornego lokalu (niezależnie od tego z kim została zawarta). Jak już wskazano, wysokość czynszu powinna odpowiadać stawce rynkowej, a taka stawka niekoniecznie może odpowiadać stawce, za jaką do tej pory wynajmowano daną nieruchomość. Jest to zakres wiedzy specjalnej i konieczne jest tutaj zasięgnięcie wiadomości specjalnych – a te może dostarczyć jedynie biegły. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 września 2018 roku w sprawie V ACa 661/17 wskazał, że: „Słusznie Sąd Okręgowy przyjął, że ustalenie należnej powodowi z tego tytułu kwoty wymagało wiadomości specjalnych, co skutkowało koniecznością dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego (…).” [podobnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 lutego 2014 roku w sprawie I CZ 128/13].
Co do nieruchomości, które nie wchodzą w zakres unormowania ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego. Nie będzie tutaj mowy o odszkodowaniu, tylko wynagrodzeniu za korzystanie z rzeczy.
I tak zgodnie z art. 225 k.c. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Natomiast zgodnie z art. 224 § 2 k.c. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Powyższe wskazuje, że aby domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie przepisów k.c., to musi zaistnieć fakt pozostawania samoistnego posiadacza w złej wierze.
Natomiast w zakresie wysokości wynagrodzenia, również wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 lipca 2021 roku w sprawie I CSKP 121/21 wskazując, że: „Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy wyznacza kwota, którą właściciel mógłby uzyskać, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania.”
***